Loyers impayés,
que faire ?
Hantise de tous les propriétaires bailleurs, l’impayé locatif n’a jamais été aussi élevé en France et représentait en 2014 entre 2 et 3% du volume des mises en location.
Que faire quand un locataire ne paie plus son loyer ou que faire quand un locataire ne veut pas partir. Tant de questions auxquelles nous allons tenter d’apporter des réponses.
Avant tout, l’impayé de loyers ne doit pas être vécu comme une fatalité.
Des mesures ou précautions simples peuvent être prises pour essayer d’éviter les loyers impayés.
• La première précaution réside naturellement dans l’examen minutieux des documents transmis par le candidat locataire avant la signature du bail.
Traditionnellement les bailleurs réclament un avis d’imposition ou des bulletins de paie.
Une vérification attentive de ces documents doit être menée car il n’est pas rare d’observer des falsifications.
Vérifiez que les taux de prélèvements sociaux pratiqués par l’employeur et figurant sur le bulletin de paie correspondent bien avec les taux en vigueur. Vérifiez le cumul des jours de congés pour vous assurer qu’il y ait bien une progressivité de 2.5 jours par mois. (à diminuer des jours pris qui figurent aussi sur le bulletin)
Sur l’avis d’imposition, regardez la composition du foyer fiscal et notamment le nombre de parts. Effectuez un rapide calcul des revenus annuels à l’aide des bulletins et mettez-le en comparaison avec l’avis d’imposition.
Ces quelques vérifications doivent déjà permettre d’éliminer les candidatures malveillantes.
• La seconde : demandez au candidat locataire qu’il vous justifie de ses dernières quittances de loyer à jour en lui demandant les coordonnées de son ancien bailleur que vous pourrez joindre. Sauf motif justifié, une réticence du locataire à vouloir communiquer sur ce point peut être suspecte et pourrait masquer un impayé locatif
Ces précautions ne sont malheureusement pas une garantie absolue pour éviter que le locataire ne paie plus son loyer.
Les pièces généralement demandées pour limiter le risque d’un impayé de loyer seront les suivantes :
Si le candidat locataire est salarié
- Carte nationale d’identité
- 3 derniers avis d’imposition
- bulletins de salaire
- Contrat de travail ou attestation employeur pour vérifier que le candidat n’est pas en préavis ou période d’essai
- Quittance des derniers loyers
Si le candidat est non salarié
- Carte nationale d’identité
- 3 derniers avis d’imposition
- Bilan / compte de résultats / attestation comptable de bénéfice
- Kbis si société
- Dernière quittance de loyer
SI MALGRE CES PRECAUTIONS, VOTRE LOCATAIRE NE PAIE PLUS SON LOYER OU NE VEUT PLUS PARTIR : LA PROCEDURE A SUIVRE
1. Si en cours de bail, votre locataire ne paie plus son loyer, ou que l’impayé locatif augmente, la toute première démarche à effectuer sera de lui adresser un courrier recommandé.
La pratique démontre que beaucoup de bailleurs utilisent le SMS. Ces messages ont aussi de la valeur (voir notre actualité sur le SMS au secours de la preuve) mais leur démonstration nécessitera l’établissement d’un constat d’huissier. (Huissier du Var si votre locataire demeure dans le Var)
2. Consécutivement à cette mise en demeure sur les loyers impayés, et si le locataire reste silencieux, la phase pré judiciaire s’engage.
Dès cet instant notre étude sera à même de vous accompagner et vous guider dans vos démarches que votre loyer impayé se trouve dans le Var, dans les Bouches du Rhône ou dans les Alpes de Haute Provence.
La première vérification qui sera menée par l’étude portera sur l’examen de votre bail. Les modèles traditionnels de baux trouvés dans le commerce répondent aux exigences légales. En l’espèce l’insertion d’une clause résolutoire est indispensable pour faciliter la résiliation du bail en cas d’impayés locatifs.
Le 1er acte qui sera délivré à votre locataire indélicat est un commandement de payer.
Ce commandement de payer les loyers visera la clause prévue au bail stipulant la possibilité d’une résiliation en cas de défaut de paiement et ouvrira au locataire un délai de 2 mois pour s’acquitter en totalité de sa dette.
Ce délai de deux mois est incompressible.
Ce même commandement doit être dans certaines conditions porté à la connaissance de la CAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions) qui pourra à son tour faire des propositions au locataire en situation d’impayé pour prévenir l’expulsion.
A l’issue du délai de deux mois, la résiliation du bail est acquise par le jeu de la clause résolutoire, cependant encore faut’ il s’adresser au tribunal pour faire valider cette résiliation……
IL FAUDRA DONC SAISIR LE TRIBUNAL D’UNE DEMANDE DE RESILIATION DE BAIL ET D’EXPULSION DU LOCATAIRE POUR DEFAUT DE PAIEMENT DES LOYERS
Cette saisine se fait par l’intermédiaire d’une assignation que nous rédigerons et délivrerons à votre demande au locataire en situation d’impayés.
IL S’AGIT DE LA CONVOCATION DE VOTRE LOCATAIRE AU TRIBUNAL.
Cette démarche est un acte important, que seul un professionnel du droit pourra mener pour éviter les pièges procéduraux qui feraient perdre du temps.
Fort de notre expérience, notre étude vous propose une offre complète comprenant :
• l’étude de votre dossier
• l’examen de la légalité de vos pièces
• la rédaction de votre assignation
• sa délivrance au locataire
• son placement au Tribunal.
Ces démarches effectuées nous vous remettons un dossier complet destiné à vous présenter devant le tribunal pour soutenir votre demande.
BON A SAVOIR
La trêve hivernale fixée chaque année du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante ne fait pas obstacle à l’engagement de la procédure d’expulsion.
La superposition des délais offerts au locataire pour régulariser sa dette locative allonge sensiblement la durée d’une procédure de résiliation qui peut atteindre 8 à 9 mois.
Il est par conséquent indispensable de faire montre de réactivité.
Notre équipe de collaborateurs vous assistera dans ces démarches pénibles et lourdes pour qu’au-delà du préjudice financier généré par la perte de revenus, la mise en œuvre de la procédure d’expulsion ne soit pas un obstacle supplémentaire.
LA SARL Bourgeonnier, Huissier de Justice du VAR et Commissaire de Justice se tient à votre écoute pour vos loyers impayés sur les territoires du VAR, BOUCHES DU RHONE, ALPES DE HAUTE PROVENCE.
