Droit immobilier
Permis de construire
ou déclaration préalable
LE SAVIEZ VOUS ?
Vous faites construire, agrandissez votre maison, réalisez une piscine, un abri, modifiez des ouvertures, le permis de construire ou la Déclaration préalable est l’acte administratif vous autorisant à réaliser votre projet.
Cette autorisation administrative pourra prendre plusieurs formes dépendant principalement de la nature du projet envisagé.
• Pour la réalisation d’une construction ayant une emprise au sol supérieur à 20 mètres carrés, une demande de permis de construire devra être déposée,
• Pour un changement de destination d’un local d’habitation en local commercial, un permis peut être exigé
• Une modification de façades de votre pavillon, un permis est nécessaire
• Pour la réalisation de travaux d’embellissement, de réfection sans modification de façade ou d’une simple piscine, une déclaration préalable sera déposée
Vous êtes aménageur privé ou professionnel et envisager la construction d’un lotissement ou d’un aménagement artisanal industriel ou commercial, une demande de permis d’aménager ou de lotir devra être déposée.
Cette autorisation peut vous être accordée :
- explicitement : vous recevez du maire de la commune du lieu de situation du projet un arrêté de permis de construire ou de déclaration préalable ou de permis d’aménager autorisant les travaux.
- tacitement : Vous ne recevez aucun avis de l’administration. Dans ce dernier cas les dispositions de l’article R.424-1 du code de l’Urbanisme dispose que l’autorisation se trouve accordé du fait du silence de l’administration à l’issue du délai d’instruction (1 mois pour une déclaration préalable et deux mois pour un permis de construire (délai susceptible de prolongation en cas de proximité avec un bâtiment historique ou demande de pièces complémentaires)
Comme toutes décisions administratives, le permis de construire, la déclaration préalable et le permis d’aménager sont susceptibles d’un recours par les tiers
PROJET DE CONSTRUCTION
Vous voulez faire construire dans le var, les Bouches du Rhône ou les Alpes de Haute Provence ?
LE RECOURS DES TIERS
Un recours des tiers peut s’exercer pendant une durée de deux mois consécutifs suivant l’affichage sur le terrain
Pour être déclaré recevable, le tiers doit justifier d’un intérêt à agir, c’est-à-dire qu’il doit apporter la démonstration du préjudice causé par la réalisation du projet que vous envisagez.
L’auteur doit donc préciser l’atteinte qu’il invoque à sa propriété pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien.
(CE 10 février 2016.)
Si le tiers est une personne physique, il doit être voisin du terrain ; si le tiers est une association, il doit justifier d’un intérêt à agir en relation ses statuts (Article L.600-1-1 du code de l’urbanisme).
L’exercice d’un recours contre votre projet est de nature à bloquer le démarrage du chantier jusqu’à l’issue de l’examen du recours. Les conséquences d’un tel recours peuvent par conséquent avoir des répercutions sur la date de livraison du votre chantier et plus généralement sur le financement de votre projet qui est interrompu.
Il appartient donc au bénéficiaire de la décision de construire de procéder à l’affichage sur le terrain, et de rapporter la preuve de cet affichage pour purger définitivement tout risque de recours d’un voisin.
COMMENT VOUS PROTEGER ?
Rapportez la preuve de l’affichage du permis : Le constat d’affichage par huissier de justice
Le constat d’huissier d’affichage de permis est l’acte qui est dressé par un huissier de justice (personne assermentée) pour venir constater sur votre terrain l’affichage règlementaire du permis de construire ou de l’autorisation d’urbanisme qui vous a été accordée. La SARL Bourgeonnier, huissier de justice sur le département du Var, des Bouches du Rhône et des Alpes de Haute Provence, intervient à votre demande pour constater la réalité de l’affichage de votre permis.
Pourquoi ?
Si votre autorisation peut être contestée pendant une durée de deux mois consécutifs après l’affichage sur site, la charge de la preuve revient au bénéficiaire qui doit démontrer de façon certaine la date de cet affichage et la continuité de celui-ci (décision Conseil d’Etat des 25-01-1989, 12-05-1997, 29-11-1999).
Dans une autre décision, le conseil d’état (juridiction administrative suprême) rappelait que si le bénéficiaire du permis de construire ne rapporte pas la preuve de l’affichage régulier sur le terrain, les demandes d’annulation du permis (formées par ces voisins) ne peuvent être rejetées comme tardives.
Cela signifie que le recours d’un voisin au-delà du délai de 2 mois resterait recevable s’il est impossible pour le bénéficiaire de démonter la date d’affichage de son permis.
Le constat d’huissier de justice permettra ainsi de démontrer de façon incontestable que le panneau était bien affiché de façon lisible et visible de la voie publique à une date certaine
C’est aussi dans ce sens que le conseil d’état à travers une décision du 23 septembre 1991 prescrivait que l’affichage du permis qui doit être continu pendant une durée de 2 mois consécutifs revêt toutes les caractéristiques de continuité dès lors que son bénéficiaire est en possession d’un constat d’huissier démontrant un passage au début, au millieu et à l’issue du délai de 2 mois
Pour vous protéger la SARL Bourgeonnier, effectue votre constat d’affichage de permis de construire sur l’ensemble du Var, des Bouches du Rhône et des Alpes de Haute Provence, en 3 passages
Coût d’un constat d’affichage
Le coût de l’intervention d’un huissier de justice pour dresser un constat d’affichage de permis de construire est libre. La rémunération couvre les transports, le dresse, les enregistrements et taxes.
Le coût de cette intervention est de 400.00 € TTC pour les trois passages (sauf urgence particulière).
Cette dépense peut sembler inutile, cependant elle peut véritablement vous sortir d’une situation délicate tant factuelle que financière car un recours de permis de construire peut durer pendant 12 à 18 mois pendant lesquels votre chantier sera interrompu !
Il est nécessaire de rappeler que seul les Huissiers de Justice sont habilités de par leur statut à dresser constat. Leur qualité d’officier ministériel apporte à votre constat toute la sécurité juridique d’un acte authentique qui ne peut être contesté et mis à mal que par une procédure d’inscription de faux contre l’huissier instrumentaire.
Par conséquent la photo du jour accompagnée de votre journal quotidien ne suffira pas à démontrer la réalité de l’affichage et sa continuité. Que dire du procès verbal dressé par l’agent municipal ou par le garde champêtre. Celui là même qui demeure un employé municipal sous la tutelle du maire qui délivre les permis !
FAITES APPEL A LA SARL Bourgeonnier, pour vos constats dans le var, LES BOUCHES DU RHONE OU LES ALPES DE HAUTE PROVENCE.
Nos engagements
- Un accompagnement dans la rédaction de votre panneau d’affichage
- Une assistance juridique pour l’implantation de votre panneau
- Une intervention dans les 48h sur tout le département du VAR (83) et de nombreuses villes, des Bouches du Rhône et des Alpes de Haute Provence.
- Une prestation « tout compris » : conseils, déplacement, photographies, rédaction du procès-verbal, programmation des 2è et 3è passages ;.
IDEES RECUES
Certainement, entendrez-vous dans votre entourage qu’une simple photo datée et corroborée par un journal du jour suffit, qu’une lettre recommandée que l’on s’adresse à soi même suffit, que le policier municipal de votre commune peut vous établir un constat.
Pour votre permis de construire dans le Var, les Bouches du Rhône et les Alpes de Haute Provence, la SARL Bourgeonnier vous garantit un constat d’affichage qui vous prémunira contre les recours mal intentionnés.
